(1)マンション管理費にかかる見積時のチェックポイント

①あなたが、本当に受けたい管理内容を反映した管理業務仕様書を準備する
まずは、あなたが、本当に受けたい管理内容を確認することから始まります。

他の住民からもアンケートを取り、住民のメリットを最大限に反映した管理内容にするため、管理業務の具体的内容を細かく織り込んだ管理業務仕様書を整備して下さい。

そして、この業務仕様書をもとに、複数の管理会社へ見積もりを依頼して下さい。
受けたい内容が明確で具体的になっているので、仕様書の項目ごとに、出てきた見積もりを一つ一つ比較します。

各管理会社から説明を受けた後、選定先を絞って行きます。

 
②会計区分にも目を光らせて
駐車場使用料について、本来であれば修繕積立金として将来のために準備しておかなければならないお金が修繕積立金会計ではなく、管理費会計の中に組み込まれ、住民は気づかないままに割高な管理費用を払わされているケースが多く見られます。

管理費の見積時には、管理費、駐車場使用料などの金額だけでなく、管理費会計と修繕積立金会計のどちらにいくら計上される予定かどうか、計上される会計区分にも注意して下さい。

 
③年に一度は管理会社のサービスチェックを
競争原理を働かせ、マンション管理の内容や価格を見直しても、その効果が無条件に続くわけではありません。
一度、成功したからと言って、その状況に甘んじてはいけません。

当初約束されていたサービス内容が実際に行われているか否か、また、状況の変化によって、住民が求めるサービスに変化がないかなど、年に一度は管理会社のサービスを見直して下さい。

住民と管理会社に適度の緊張感のある関係が続き、住民の快適な住環境がいつまでも守られますように。 



(2)修繕工事にかかる見積時のチェックポイント

①マンション価値を高める工事(仕様)だけを行う ~アドバイザーの本領発揮~
住民のメリットを高めるためだけに意見をくれる、専門家のアドバイスを受けて下さい。
そして、住民が本当に望む仕様を明らかにし、見積もりの金額を確認して下さい。

また、次回の修繕の時期や規模なども考慮に入れ、個々の修繕工事だけでなく、トータルとしての修繕工事費を削減することを念頭に置いてください。

金額が安い代わりに早く劣化が進むようでは、結果的には修繕工事を繰り返す羽目になり、修繕工事が成功したとは言えません。

 
②一括発注方式を見直し、工事業者間の競争をうながす
管理会社などを介した一括発注方式(一つの会社だけを通して、全ての業者に見積もりや業務を発注する方式)では、管理会社及び業者間の競争原理が働きません。

このため、さまざまな中間手数料(マージン)が発生し、住民にとって割高な工事となります。
また、住民が個別の業者を選ぶことも出来ません。

そこで、屋根上防水や給排水、外壁補修などの業種ごとに、複数の業者に対して見積もりを依頼しましょう。
業者同士を競わせることで、住民にとってメリットのある見積書を入手することが出来ます。

また、この時には各社の価格に対する妥当性だけでなく、熱意を確認することも重要です。
熱意がなく、工事中の安全対策や工事後のアフターサービスなどが行き届かないような施工会社では、住民にとってメリットのある工事が出来るはずがありません。

 
③業者決定までの流れを明瞭にし、理事会の説明責任を果たせるようにする
管理組合の理事会では、掲示版や広報誌、あるいは住民説明会などで、工事業者を選定するまでの経緯を住民に説明し、住民の意見を収集する必要があります。

そして、最終的には、施工業者の選定方法、工事の内容、工事の時期、工事金額、修繕積立金の資金計画などを明らかにした議案書などを住民に配布し、総会での承認を得ることになります。

ここで、理事会が総会での説明責任を果たすためには、業者選定の客観性が求められます
すなわち、業者を決定するに際して、多少の融通が利くことを理由に、理事の知り合いへ発注しているなど、他の住民から不透明なやり取りがないようにしなければなりません。

 

マンションに住む多くの皆さまが、管理の内容や修繕工事について見直し、無駄を省きたいと思っているのです。
しかし、具体的な内容や相場も分からず、気にはなってもその先に進めないだけなのです。


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さらに、マンション住民や理事会と利害関係のない、客観的な見積もりや提案を受けることが出来ますので、総会での説明責任も充分に果たせます。

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