(1)マンション管理に競争原理を導入する

①住民は、新築(入居)時の管理会社を決められない
ほとんどのマンションでは新築(入居)時点で、管理会社や管理内容、価格が決まっています。

このため、管理会社のお客様であるマンション住民(管理組合)が、どこの管理会社に管理業務を依頼するかを決めることはありません。

本来は、入居後すぐにでも総会を開催し、これらの決定について検討すべきところ、この時点ではまだマンション内のコミュニティがなく、住民の意識も高くないため、マンション・デベロッパー(マンションの開発や販売を行う会社)や管理会社の「言い値」で契約せざるを得ないのが実情です。
 
 
 ②マンション管理の常識と非常識
最近でこそ、管理会社に対して厳しい目が向けられるようになって来ました。
しかし、日本全体の約6割のマンションでは、大手と呼ばれる管理会社によって、マンションの管理が行われている状況が続いています。

しかも、大手のほとんどはデベロッパーの子会社などです。

このため、大手の管理会社では必然的に親会社からの紹介を得られるため、営業努力の必要性は乏しく、なかなか競争原理が働くことはありません。

競争原理の働かない状況では、管理会社のメリットの最大化が図られ(常識)、住民のメリットを最大にする管理が行われることはありません(非常識)。

にもかかわらず、ほとんどのマンションでは、未だに自分たちの受けている管理業務内容や範囲が明確になっていません。
割高な管理費を、今も、毎月払い続けているのです。


あなたは、その状態をいつまで放っておけますか? 
いつまで、管理会社の「言い値」で割高な管理費を払い続けるつもりですか?



(2)あなたのマンションに、ぴったりの管理業務を明らかにする

①現状の管理内容が、「管理会社の行いたいサービス」になっていませんか?
  あなたのマンションの管理組合が管理会社と結んでいる管理委託契約、すなわち、管理会社にお願いしている管理業務の内容をチェックしたことはありますか?

実は、多くの場合、マンションの完成前に見込んだ内容のままに管理業務が継続されており、「あなたのマンションにぴったりの管理内容」にはなっていません。

むしろ、管理会社にとってメリットのある、「管理会社の行いたいサービス」となっていることが多いのです。
 
 
②管理業務仕様書を見直し、整備する 
  ~現状のデメリットを見直す絶好のチャンス~ 
現状に即し、住民のメリットを最大限に反映した管理内容にするため、マンションの住民からアンケートを取りましょう。

そして、管理業務の具体的内容を細かく織り込んだ、あなたのマンションにぴったりの管理業務仕様書を整備して下さい。

この仕様書は、管理費の削減交渉や、競争原理を活かすために他の管理会社から正確な見積書を入手する際にも役立ちます。

また、管理員の業務については、チェック表やマニュアル、作業日誌などを作成し、管理員が替わった場合でも管理業務の内容と質が変わらないようにしておきましょう。


参考として、以下に、主なマンション管理業務と管理費の内容を記します。
管理業務の内容は広範なものになっていますが、それぞれの業務にかかる作業人数と時間などが分かれば、それぞれの費用を把握することは難しくありません。


【主なマンション管理業務と管理費の内容】



 
③管理業務の発注方式を見直す 
  ~管理会社を介さず、管理組合が下請け業者と直接契約する~
マンション管理会社は、マンション管理のゼネコンと言われることもあります。
このため、マンション管理会社へ管理業務を一括発注した場合、下請け、孫請け、さらにはひ孫請けなど幾重もの階層を経由することになります。

その結果、階層ごとに生じる、あなたにとって何のメリットもない費用(中間マージン)が多額に計上され、発注者であるあなたの管理組合には、必然的に割高な管理費が請求されてしまいます。

そこで、管理会社へ一括発注する方式ではなく、管理組合が下請業者各社と個別に契約を締結することで、管理組合は中間マージンを支払うことなく管理業務を受けることが可能になります。

明確な管理業務仕様書を作っておけば、管理の質を下げずに、むしろ管理の質を上げながらも管理費を35%以上削減することも可能です。



なお、契約する業者は定期清掃業者、建物設備管理にかかる業者など5社程度ですので、管理組合の手間もさほどかかることはありません。

また、管理会社が行う業務は一括発注時と基本的に変わらず、主として事務管理業務や各業者の調整作業のままですので、発注方式を変更する際のご心配は不要です。
是非、管理業務の発注方式を見直すことも検討して下さい。

管理内容や毎月引き落とされる管理費について、あなたは、これまでも、ずっと気になっていたはずです。
しかし、一般的な管理内容や相場も分からず、気にはなってもその先に進めなかっただけなのです。


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